Domov

Národná banka Slovenska mení pravidlá hypoték: chce pomôcť mladým a obmedzovať investorov (Otázky a odpovede)

Národná banka Slovenska (NBS) oznámila začiatkom júna kľúčové zmeny v regulácii hypotekárneho trhu, ktoré znamenajú najzásadnejšiu reformu pravidiel za poslednú dekádu. Najvýraznejšie zasiahnu skupinu mladých žiadateľov, ktorí kupujú svoju prvú nehnuteľnosť a skupinu investorov, ktorí majú záujem o hypotéku k tretej a ďalšej nehnuteľnosti. 

Cieľom NBS je vyriešiť akútny problém s nedostupnosťou bývania pre mladú generáciu a zároveň pribrzdiť špekulatívne nákupy nehnuteľností. 

„Viac sa poskytujú úvery ľuďom, ktorí už nejakú hypotéku alebo nejakú nehnuteľnosť v minulosti kúpili a teraz kupujú druhú alebo tretiu nehnuteľnosť,“ skonštatoval pre Hospodárske noviny hlavný expert makroprudenciálnej politiky NBS Pavol Latta. 

Aká je hlavná filozofia nových pravidiel NBS?

NBS opúšťa princíp „rovnakého metra pre všetkých“. Doterajší systém limitu LTV (Loan-to-Value, t. j. pomer výšky úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti) bol nastavený plošne na maximálne 80 % pre drvivú väčšinu žiadateľov. 

Tento prístup však nerozlišoval medzi mladým človekom, ktorý nakupuje svoj prvý byt a solventným investorom, ktorý si kupuje štvrtú nehnuteľnosť na prenájom.

Po novom NBS zavádza tzv. diferencované LTV. Žiadateľov rozdelí do troch kategórií podľa toho, koľko nehnuteľností už žiadateľ vlastní a či rieši svoje prvé vlastné bývanie.

„Ukázalo sa, že hoci nové byty pribúdajú rýchlejšie a demografický vývoj bude nepriaznivý v budúcom období, toto stále neprispeje k tomu, aby sa zlepšila dostupnosť bývania, a to hlavne pre mladých,“ povedal pre STVR Vladimír Dvořáček, člen bankovej rady a výkonný riaditeľ úseku dohľadu a finančnej stability NBS. 

„Pre mladých ľudí vidíme priestor na miernejšie podmienky a myslíme si, že obmedzenie rizikovejšieho typu dopytu by pomohlo dostať sa mladým ľuďom k svojim nehnuteľnostiam o trochu jednoduchšie. A súčasne sa domnievame, že týmto aj zmiernime isté riziká, ktoré súvisia s finančnou stabilitou,“ dodal Dvořáček.

Prečo sa NBS rozhodla zakročiť voči investorom a ako ich chce obmedziť?

Analýza dát z katastra nehnuteľností ukázala prekvapivý trend. V roku 2025 kúpili viac ako polovicu bytov na úver ľudia, ktorí už vlastnili aspoň jednu nehnuteľnosť. Až 16 % úverov pritom smerovalo na nákup tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti.

„Už v predchádzajúcich správach o finančnej stabilite sme naznačovali, že sa postupne mení štruktúra klientov, ktorí si berú hypotéku. Videli sme, že nám rastie počet ľudí, ktorí majú dve alebo viac hypoték. A to nám už niečo signalizovalo a postupne menilo pohľad na riziko, ktoré z toho plynie,“ uviedol pre Hospodárske noviny riaditeľ odboru finančnej stability NBS Marek Ličák.

Obrovský investičný dopyt umelo tlačil ceny bytov nahor a vytláčal z trhu mladých kupujúcich. NBS preto v prípade investorov reaguje opačným krokom – pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti sprísňuje limit LTV na maximálne 70 % (z pôvodných 80 %). 

„Aj preto reagujeme a meníme základný parameter LTV. Stále zostáva v platnosti úroveň 80 percent, no ideme cestou sprísňovania najmä pri investičných hypotékach, kde ideme na úroveň 70 percent. Zároveň sa nám týmto sprísňovaním vytvára priestor na uvoľnenie limitov pre mladých, ktorým umožňujeme ísť s LTV až na 90 percent,” vysvetlil Ličák.

Pre investorov to znamená povinnosť priniesť minimálne 30 % vlastných zdrojov z kúpnej ceny a zároveň úplnú stratu možnosti získať akúkoľvek výnimku na vyššie prefinancovanie.

Čo presne sa mení pre mladých žiadateľov a aké výhody im nová legislatíva prinesie?

Pre mladých ľudí do 35 rokov (vrátane), ktorí si kupujú svoje prvé bývanie a nevlastnia žiadnu inú rezidenčnú nehnuteľnosť, prichádza výrazné uvoľnenie podmienok. Maximálny limit LTV sa pre nich zvyšuje z 80 na 90 %.

V praxi to znamená zásadné zníženie nárokov na vlastné úspory. Pri kúpe štartovacieho bytu v hodnote 200 000 eur museli mladí doteraz pri 80 % LTV disponovať vlastným kapitálom vo výške až 40 000 eur. Po novom im bude stačiť mať teoreticky nasporených 20 000 eur (pri 90 % LTV), čo pre mnohé začínajúce rodiny znamená úsporu niekoľkých rokov dodatočného šetrenia.

Doteraz síce existovali výnimky na 90-percentné financovanie, no banky ich mohli poskytnúť len obmedzenej časti klientov (v rámci 20-percentnej kvóty), pričom väčšina z nich končila práve u mladých.

Garantujú nové pravidlá každému mladému žiadateľovi, že mu banka automaticky schváli 90 % zo žiadanej sumy hypotéky?

Nie. NBS zmenou prakticky ponúkla bankám možnosť poskytnúť prvožiadateľovi financovanie hypotéky až do maximálnej výšky 90 % z ceny nehnuteľnosti. Rozhodnutie, aké % pokryje hypotekárny úver, však zostáva na jednotlivých bankách. 

„Treba pripomenúť, že im automaticky nevzniká nárok na 90-percentné LTV. Konečnú výšku LTV bude totiž stanovovať komerčná banka,“ dodal Ličák.

Znamená schválenie 90 % LTV pre mladých automaticky, že dostanú hypotéku ľahšie?

Nie. Vyšší limit LTV rieši iba problém nedostatku vlastných úspor, no nijak neobchádza pravidlá posudzovania bonity. Banky budú aj naďalej prísne preverovať príjmy žiadateľov, ich stabilitu a existujúce dlhy (vrátane kreditných kariet, lízingov či spotrebných úverov).

Mladí žiadatelia si navyše musia uvedomiť, že prechod z 80 % na 90 % LTV znamená vyššiu sumu úveru, a tým pádom aj vyššiu mesačnú splátku a celkové preplatenie na úrokoch. Pravidlá pre ukazovatele DTI (pomer dlhu k príjmu) a DSTI (pomer splátky k čistému príjmu po odpočítaní životného minima) zostávajú nedotknuté.

Odkedy začnú nové pravidlá reálne platiť?

NBS pôvodne navrhovala účinnosť zmien už od 1. októbra 2026. Slovenská banková asociácia a jednotlivé finančné domy však upozornili, že preprogramovanie interných systémov a zmena procesov si vyžadujú dlhšiu prípravu.

Po diskusiách sa preto ako definitívny dátum účinnosti nových pravidiel navrhol 1. január 2027. Dovtedy platia súčasné limity a banky budú postupne pripravovať svoje schvaľovacie procesy na nový, diferencovaný prístup.

Aký celkový vplyv na realitný a finančný trh môžeme od tohto kroku očakávať?

NBS neočakáva, že by zmeny spôsobili na trhu šok, skôr predpokladá postupnú stabilizáciu. Pre mladých ľudí to predstavuje reálnu šancu dostať sa k prvému bývaniu o niekoľko rokov skôr a vyhnúť sa drahým komerčným podnájmom. 

Na druhej strane obmedzenie investorov by mohlo stabilizovať ceny najmä jedno- a dvojizbových bytov, ktoré boli najčastejším terčom špekulatívnych nákupov. Pre banky to bude znamenať nutnosť dôslednejšieho preverovania katastra nehnuteľností pri každom schvaľovaní žiadosti.

„Ak sa pozrieme na naše odhady rastu úverov, predpokladáme, že po týchto zmenách sa trh zásadne nezmení, lebo niekde sprísňujeme, niekde uvoľňujeme, ale môže sa zmeniť štruktúra. Očakávame, že časť tých investičných nákupov alebo hypoték nám mierne poklesne a na druhej strane nám stúpne práve podiel hypoték mladším ľuďom,“ uzatvára Ličák. 

Trénujte si mozog s našimi hrami! Sudoku, šachové úlohy, hľadanie rozdielov, solitaire HRAŤ ▶ ZDIEĽAŤ ČLÁNOK