Zaujímavosti

Michal podniká s nehnuteľnosťami na Bali. Slováci tam začali vo veľkom investovať do luxusných víl (Rozhovor)

Michal Hubus je zakladateľom AMANI World, platformy pre investovanie do balijských víl nielen pre slovenských a českých investorov. Na Ostrove Bohov, ako sa Bali nazýva, sa pohybuje už desať rokov a v rozhovore pre Epoch Times Slovensko nám pootvoril dvere do zákulisia realitného trhu na Bali, ktorý aktuálne zažíva obrovský boom. Ľudia z celého sveta vrátane stoviek Slovákov tu vlastnia luxusné vily či už pre vlastné užívanie, alebo na prenájom. Ako si takúto nehnuteľnosť zabezpečiť, spravovať, ako sa pri kúpe nepopáliť a na čo si dať pozor, sa dozviete v rozhovore.

Epoch Times Slovensko: Bali je nepochybne krásny ostrov a skvelá dovolenková destinácia. Ty si sa tam však usadil a vytvoril si si tam svoj nový domov. Prečo si si vybral pre život práve toto miesto?

Michal Hubus: Na Bali som prišiel pred desiatimi rokmi a vybral som si ho úplne intuitívne. Jedného dňa na Slovensku som vstal a povedal som si, že stačí, musím sa odsťahovať a do pár týždňov som odišiel na Bali. Páčilo sa mi miestne tempo, ľudia, klíma, ale aj to, že ostrov má vlastnú energiu – na jednej strane veľmi pokojnú a duchovnú, na druhej strane neuveriteľne živú a podnikateľskú. Pre mňa to nikdy nebol len pekný ostrov na dovolenku. Bali má neuveriteľnú schopnosť priťahovať ľudí, ktorí niečo budujú – tvorcov, podnikateľov, investorov. A presne v tomto prostredí som sa našiel aj ja.

Bali aktuálne zažíva realitný boom a ľudia z celého sveta investujú do nehnuteľností práve tam. Ty ako odborník sleduješ túto situáciu už dlho. Ako sa vyvíjal realitný trh na ostrove a čo extra ponúka oproti iným svetovým destináciám? 

Bali ako turistická destinácia funguje desaťročia, ale realitný investičný boom v podobe, akú vidíme dnes, sa rozbehol až po pandémii. Po roku 2022 sa otvorili hranice, kapitál sa začal sťahovať z celého sveta do Ázie a Bali sa stalo jednou z top destinácií, kde sa to doslova dalo vidieť na ulici – vyrastali nám každý mesiac rovno pred nosom nové vily, projekty, kaviarne.

A prečo práve Bali? Pretože spája tri veci, ktoré sa málokde stretnú naraz: stabilný turizmus s rastúcim počtom prémiových hostí, relatívne nízku vstupnú cenu nehnuteľností oproti Európe či USA a veľmi vysoké výnosy z prenájmu. Plus životný štýl, ktorý si dnes ľudia chcú dopriať aspoň na pár týždňov v roku. Oproti iným destináciám má Bali ešte jednu veľkú výhodu – je tu silná medzinárodná komunita, anglicky hovoriaca infraštruktúra, slušné medicínske zázemie a relatívne predvídateľné právne prostredie pre cudzincov, aj keď s vlastnými pravidlami.

Mnoho ľudí si na ostrove kupuje nehnuteľnosti nielen pre vlastné užívanie, ale najmä ako investíciu. Aké nehnuteľnosti sú najviac v kurze? 

Najsilnejší segment je dnes dvoj- až trojizbová vila s vlastným bazénom a záhradou v lokalitách ako Canggu, Pererenan, Munggu, Seseh a Uluwatu. To je presne to, čo hľadá prémiový turista – súkromie, vlastný bazén, blízkosť pláže a kaviarní. Apartmány sa síce stavajú tiež, ale na ostrove typu Bali stále vyhráva vila. Cenové rozpätie je široké. Menšia dobre umiestnená vila sa dnes dá kúpiť od približne 250 000 eur. Strednú triedu, čiže kvalitné trojizbové vily v prémiových lokalitách, ktoré reálne predávame klientom, máme v pásme zhruba 300 000 – 500 000 eur. A potom je tu luxusný segment od 700 000 eur vyššie.

Čo však v prípade, že človek nemá dostatok peňazí na kúpu celej nehnuteľnosti? Vie sa k vlastníctvu dostať aj iným spôsobom?

My okrem toho pracujeme aj s frakčným investovaním, ktoré je v Európe ešte stále pomerne nová téma, ale dáva ľuďom šancu dostať sa k tomu istému typu nehnuteľnosti od oveľa nižšej sumy. Namiesto toho, aby si jeden človek kúpil celú vilu, napríklad za 350 000 eur, rozdelí sa investícia do tej istej vily medzi viacerých investorov. Každý z nich vloží menšiu sumu a stáva sa spoluinvestorom konkrétneho projektu. Nie nejakého anonymného fondu, ale konkrétnej vily, ktorá je už postavená.

U nás je vstup už od 20 000 eur. Klient za to dostáva tri veci. Po prvé, pravidelný mesačný výnos z prenájmu – pri našich projektoch sa pohybujeme okolo 15 až 18 % ročne. Po druhé, právo na určitý počet nocí v danej vile každý rok podľa výšky investície a po tretie, zhodnotenie samotnej nehnuteľnosti a tým pádom aj podielu investora. V USA a Ázii to už nie je žiadna novinka. Pre mňa je to praktický spôsob, ako sprístupniť kvalitné balijské nehnuteľnosti aj investorom, ktorí by si celú vilu jednoducho nekúpili, ale chcú mať expozíciu na tento trh. Súčasne treba zdôrazniť, že ak má klient kapitál na celú vilu, frakčné investovanie nie je náhrada. Obe cesty fungujú paralelne a klient si vyberá podľa svojej situácie.

Oplatí sa podľa teba viac kúpiť už hotovú vilu alebo radšej postaviť novú? 

Veľmi dobrá otázka, no odpoveď nie je jednoznačná. Ja som v tomto pragmatický. Hotová vila má jednu obrovskú výhodu – viete presne, čo kupujete. Vidíte materiály, kvalitu, polohu, susedstvo a často ide o vily, ktoré už majú reálnu históriu obsadenosti a výnosov. Pre investora to znamená výrazne nižšie riziko a rýchlejší cashflow – výnos začnete generovať takmer hneď. Stavba novej vily môže byť výnosnejšia v percentách, lebo kupujete „na zelenej lúke“ a hodnota narastie už počas výstavby. Trend, ktorý vidím v poslednom roku, je príklon ku kvalitným hotovým vilám v overených lokalitách. Trh sa stáva selektívnejším, investor už nekupuje čokoľvek za nízku cenu, ale chce dobrú lokalitu, dobrý dizajn a reálne čísla z prevádzky. To sa snažíme učiť aj našich klientov.

Je však známe, že na Bali cudzinec nemôže vlastniť pôdu, na ktorej nehnuteľnosť stojí. Objasni nám, prosím, ako to funguje. Oplatí sa vôbec kupovať nehnuteľnosť, ktorá je len na dobu určitú?

Toto je téma, na ktorej veľa ľudí stroskotá, pretože v Európe sme zvyknutí na vlastníctvo navždy. V Indonézii je systém iný a treba mu rozumieť. Cudzinec ako fyzická osoba pôdu vlastniť nemôže, to je pravda. Najčastejšie sa preto využíva takzvaný leasehold – dlhodobý prenájom pozemku a nehnuteľnosti, typicky na 25 až 30 rokov s možnosťou predĺženia. Z investičného hľadiska sa to oplatí, pretože matematika výnosu sa nepočíta na sto rokov dopredu. Ak vám nehnuteľnosť pri 15-percentnom ročnom výnose zarobí svoju cenu za 6-7 rokov a potom ďalších 20+ rokov generuje čistý zisk, je to ekonomicky veľmi silný produkt, aj keď nejde o klasické dedičné vlastníctvo. Ak by sa to neoplatilo, neinvestovali by tu ľudia z celého sveta. 

Čo ak si na Bali kúpim vilu, ale navštevovať ju budem možno len raz, dvakrát do roka. Kto sa mi o ňu zatiaľ postará?

Toto je v praxi tá najčastejšia otázka klienta a, paradoxne, najľahšie riešiteľná vec. Na Bali existuje pomerne silne rozvinutý sektor správy nehnuteľností. U nás to riešime kompletne pod jednou strechou. Zabezpečujeme správu nehnuteľnosti – upratovanie, údržbu, záhradníka, bazén, drobné opravy, účtovníctvo, dane. Staráme sa o samotných hostí – robíme rezervácie, check-iny, concierge, výlety, transfery. To znamená, že majiteľ má z Bali iba mesačnú výplatu na účet a raz za čas príde stráviť dovolenku do vlastnej vily. Až 80 % klientely sú ľudia, ktorí v nehnuteľnosti reálne strávia dva týždne ročne, zvyšok času je v krátkodobom prenájme.

Aké sú aktuálne prognózy a reálny priemerný výnos pri investovaní na Bali? 

Vždy hovorím klientom radšej konzervatívne čísla ako nereálne sľuby. Pri kvalitnej vile v dobrej lokalite sa ročný výnos z prenájmu pohybuje v pásme 14 až 18 % pri celej vile a 15 až 18 % pri frakčných projektoch, kde je projekt zámerne nastavený na vyšší obrat. Pri tomto výnose je nehnuteľnosť splatená v priemere za 6–7 rokov. Treba si však uvedomiť, že tieto čísla platia pre projekty, ktoré majú správnu lokalitu, kvalitný dizajn, profesionálnu správu a marketing. Vila bez týchto vecí môže pokojne robiť 6 až 8 %, čo už nie je o nič lepšie, než európska realita s oveľa nižším rizikom.

Na čo si dať pri investovaní na Bali, ale aj celkovo v zahraničí, pozor? Aké sú prípadné riziká a ako ich eliminovať?

Riziká sú v zásade tri. Za prvé, právne. Klient musí mať vždy riadny leasehold, tiež oprávnenie PT PMA, ktoré umožňuje cudzincovi legálne prevádzkovať nehnuteľnosť na ostrove, hĺbkovú previerku pozemku aj predávajúceho a všetko skontrolované cez nezávislého notára. A, samozrejme, nekupovať cez pofidérne tretie strany. Druhým rizikom je kvalita, vzhľad a lokalita projektu. Veľa investorov sa nechá nalákať na sľuby developera. Ak človek nepozná stavebnú firmu a nemá skúsenosť, vystavuje sa riziku. Preto pri frakčných projektoch vždy garantujeme, že vila stojí fyzicky a klient ju vidí. Pri stavbách na zelenej lúke je nevyhnutné mať partnera, ktorý je tu fyzicky prítomný a ručí svojím menom. No a po tretie sú tu prevádzkové riziká. Kúpiť vilu je jedna vec, prenajať a zaplniť každý mesiac je vec druhá. Bez kvalitnej správy a marketingu nehnuteľnosť výnos nedosiahne.

Mnoho ľudí žijúcich na Bali sa začína sťažovať, že miestny trh je už presýtený, že sa stavia priveľa nových projektov a mnohé sa buď nedokončia, alebo ostávajú nevyužité. Ako to vnímaš ty? Je ešte reálne priestor na nové projekty? 

Áno, vnímam to úplne rovnako a je dobre, že táto otázka zaznieva. Bali za posledné tri roky zažíva extrémny stavebný boom a časť projektov sa skutočne nikdy nedokončí, alebo skončia ako prázdne vily, ktoré nikto nevie efektívne prenajať. Negatívne dopady sa nedajú prehliadnuť. Nadmerná výstavba zaťažuje infraštruktúru, dopravu, odpady a vodu. Bali má z toho už dnes problém a samospráva sa tým vážne zaoberá. Existujú nové reštrikcie na výstavbu v poľnohospodárskych zónach, riešia sa rezidenčné výstavby na ryžových poliach.

Z mojej strany podporujem, aby sa to dialo a v AMANI vyžadujeme projekty, ktoré sú vizuálne aj prevádzkovo v súlade s charakterom ostrova, nie kópie betónových apartmánov z Dubaja. Trh prešiel z fázy „postav a klient príde sám“ do fázy, kedy si už klient vyberá. To je presne ten obrat, ktorý očisťuje trh, reálne presýtený ale nie je. Presýtený je len trh podpriemerných nehnuteľností. Po kvalitných vilách v dobrých lokalitách s profesionálnou prevádzkou je veľký dopyt a obsadenosť veľmi vysoká. Ostrov v predaji prémiového segmentu nezaháľa. 

Prezraď nám na záver, ako vyzerá tvoj bežný pracovný deň na Bali. Stíhaš si popri práci aj užívať krásy ostrova?
Vstávam okolo siedmej hodiny ráno a prvú hodinu mám pre seba, alebo sa o to aspoň snažím – káva, raňajky, pes… Nikam sa neponáhľam. Do kancelárie prídu zamestnanci okolo desiatej a pracujem zhruba do siedmej večer.  Sú obdobia, ako posledné mesiace, kedy pracujem nonstop do neskorej noci a riešim štandardnú operatívu – tím na Bali aj na Slovensku, klienti, obhliadky, právnici, notári. Žiadny deň nie je rovnaký, jeden deň riešim s investorom z Bratislavy zmluvu, druhý deň som na vile a tretí deň riešim náš nový projekt siedmich víl s architektmi. Večer si často sadám späť k počítaču, lebo veľa vecí robíme s AI a automatizáciou, čo ma osobne baví.

Nerozdeľujem pracovný a víkendový režim, Bali je v tomto špecifické, hranice prirodzene splývajú. A či si užívam ostrov? Áno, ale skôr po svojom. Som introvert, takže typický „surf-pláž-párty“ mód to u mňa nie je. Zato hrávam padel, beriem motorku a chodím po ostrove. Bali je veľké a aj po desiatich rokoch sa mi darí objavovať miesta, ktoré som ešte nevidel.

Ďakujeme za rozhovor!

Trénujte si mozog s našimi hrami! Sudoku, šachové úlohy, hľadanie rozdielov, solitaire HRAŤ ▶ ZDIEĽAŤ ČLÁNOK