Novostavieb pribúda, no ceny neklesajú. Realitný maklér vysvetľuje, čo sa deje na bratislavskom trhu (Rozhovor)
Ceny nehnuteľností v Bratislave zostávajú vysoké, hoci novostavieb neustále pribúda. Kto si dnes môže dovoliť vlastné bývanie, prečo kupujúci váhajú a do akej miery sú developeri ochotní ustúpiť? O aktuálnej situácii na realitnom trhu, cenách bytov aj nových mestských štvrtiach sme sa porozprávali s Lukasom Poláčkom, majiteľom a konateľom realitnej kancelárie Assenzio, ktorý sa realitnému biznisu venuje už siedmy rok.
Epoch Times Slovensko: V Bratislave dnes pribúdajú nové byty, no ich ceny výrazne neklesajú. Ako si máme tento paradox vysvetliť?
Lukas Poláček: Je to hlavne kvôli stále vysokému dopytu po nehnuteľnostiach. Bratislava sa neustále rozrastá, čo sa týka počtu obyvateľov, a je tu prirodzene väčšie množstvo ľudí hľadajúcich svoj vlastný domov. Zároveň sú tu investori, ktorí hľadajú možnosti, ako rozšíriť a zväčšiť svoj majetok. Tým pádom je vždy dopyt po nehnuteľnostiach z primárneho aj sekundárneho trhu, hlavne čo sa týka menších bytov.
Ponuka novostavieb je dnes výrazne vyššia, no byty sa nepredávajú tak rýchlo ako v minulosti. Prečo podľa vás kupujúci váhajú? Čakajú na pokles cien?
Jeden z dôležitých faktorov pri predaji nehnuteľností je výška úrokových sadzieb, ktoré banky ponúkajú. Od toho sa odvíja aj to, ako sa správa trh a kupujúci. Keď sú úroky vyššie, klientom vychádzajú vyššie splátky, banky im poskytnú menšie limity a klienti veľakrát nevedia dofinancovať kúpu. Aktuálne je situácia taká, že úrokové sadzby majú tendenciu skôr rásť ako klesať, preto môže byť rýchlosť predaja slabšia.
Keď sa na trh pozeráte priamo z realitnej praxe, máte pocit, že sa dnes karta medzi predávajúcimi a kupujúcimi trochu obracia? Sú developeri ochotnejší vyjednávať?
Závisí to od konkrétneho projektu, no developeri sú často ochotní ponúknuť záujemcom určitú zľavu alebo iný benefit. Niekedy ide o zníženie ceny, inokedy o parkovacie miesto či pivničnú kobku navyše. Možností je viac a vždy záleží na prístupe developera. Našťastie sa s takouto ústretovosťou stretávam pomerne často. Ak však na byt čaká ďalších päť záujemcov, developer nemusí mať dôvod ustupovať. Preto záleží na konkrétnom projekte.
V Bratislave sa zároveň pripravujú viaceré veľké rezidenčné projekty. V širšom centre, v Ružinove či Petržalke majú v najbližších rokoch pribudnúť tisíce nových bytov. Mohla by takáto rozsiahla výstavba konečne zatlačiť ceny nadol? Aký vývoj očakávate?
Aktuálne je trend stále rovnaký a aj napriek zvýšeným úrokovým sadzbám sa ceny držia. Uvidíme, kedy a ako sa stabilizujú sadzby v bankách a ako bude reagovať trh.
Ktoré pripravované projekty alebo rozvíjajúce sa lokality podľa vás najvýraznejšie zmenia podobu Bratislavy?
Panoráma bratislavského downtownu sa za posledné roky výrazne zmenila. Aj v jeho bezprostrednom okolí sa pripravuje výstavba viacerých veľkých projektov, ktoré v najbližších rokoch prispejú k ďalšej pozitívnej premene tejto časti mesta.
Určite je dôležitý rozpočet, ktorý je k dispozícii. Veľa ľudí ide na pokraj svojich možností za vidinou čo najideálnejšieho bývania, no nie vždy to môže byť tá správna cesta. Klientom vždy odporúčam ponechať si finančnú rezervu na nepredvídané výdavky. Bežne sa stáva, že zariadenie bytu nakoniec stojí o 5 000 eur viac, než sa pôvodne počítalo, čo môže výrazne zasiahnuť do rodinného rozpočtu. Preto odporúčam kúpu dôkladne zvážiť a finančne naplánovať tak, aby človeku zostala dostatočná rezerva a mohol pokojne spávať – bez ohľadu na to, či si vyberie novostavbu, alebo starší byt.
Čoraz častejšie sa hovorí o premene bývalých priemyselných areálov na nové mestské štvrte. Môže takáto výstavba prispieť k lepšej dostupnosti bývania? Ktoré lokality v Bratislave majú podľa vás najväčší potenciál?
Podľa mňa určite áno. V Bratislave je množstvo lokalít, ktoré už neslúžia svojmu pôvodnému účelu. Bola by škoda nevyužiť ich potenciál v prospech obyvateľov. Dobrým príkladom je bývalá priemyselná zóna za železničnou stanicou v Petržalke, ktorá sa už niekoľko rokov postupne mení na rezidenčnú štvrť. Jej premena bude pokračovať aj v nasledujúcich rokoch.
Stretli ste sa aj s tým, že by záujemcom prekážalo práve to, že ide o bývalý priemyselný či výrobný areál? Ako sa na tento koncept pozerajú?
Určite je podstatné, ako developer pristupuje k úprave okolia bytových domov a aký potenciál má celá lokalita. Ak projekt zahŕňa aj investície do zelene, spoločných priestorov či parkov, záujemcovia to určite ocenia. Dôležité je, aby sa cítili príjemne nielen v byte, ale aj v jeho okolí. A samozrejme, podľa toho sa odvíja aj cena, ktorá ich vie motivovať.
Ak by sme sa presunuli priamo do vašej dennej praxe, s akými nerealistickými očakávaniami sa najčastejšie stretávate? Pri čom majú vaši klienti až príliš ružové okuliare?
Klasickým problémom je cena. Predávajúci chce získať čo najviac, kupujúci zasa čo najviac ušetriť. To je prirodzené. Práve preto sa často stretávame s nereálnymi cenovými predstavami predávajúcich. Najčastejšie sa to stáva, keď sa majitelia rozhodnú predávať nehnuteľnosť bez pomoci realitného makléra. Cenu často nastavia neprimerane vysoko, niekedy až nereálne, pričom si neuvedomujú, že tým môžu negatívne ovplyvniť aj situáciu na trhu. Šikovný maklér vie, ako správne predávajúceho usmerniť a odporučiť správne nastavenú cenu.
Čo ich potom dokáže najviac uzemniť?
Správne argumenty, štatistiky, čísla a fakty. Človek, ktorý predáva nehnuteľnosť prvý či druhýkrát v živote, často netuší, čo všetko zahŕňa správne nastavený proces predaja. Preto je dôležité nechať si poradiť od odborníka.
Starší byt môže skrývať vlhkosť, plesne či problémy s rozvodmi. Pri novostavbe však mnohí očakávajú bezproblémové bývanie. Je táto predstava opodstatnená, alebo nás môžu nepríjemné prekvapenia čakať aj v úplne novom byte?
Práveže nie. Ani novostavba nie je zárukou bezproblémového bývania. Nedostatky sa neraz objavia oveľa skôr, než by človek očakával. Preto je dôležité vyberať si kvalitne realizované projekty a všímať si použité stavebné materiály aj úroveň vyhotovenia.
S akými skrytými problémami ste sa pri novostavbách v praxi stretli vy?
Stretol som sa napríklad s nekvalitne zhotovenou strechou, cez ktorú zatekalo do interiéru, čo následne viedlo k vzniku plesní.
Keď sa pozrieme na najdrahšie časti Bratislavy – Staré Mesto, nábrežie, Slavín či vybrané časti Nového Mesta – kde je dnes podľa vás hranica medzi drahým a jednoducho predraženým bytom?
Hranica je niekedy veľmi tenká. Aj byt, ktorého cena je o 10 % vyššia než bežná trhová hodnota, si môže nájsť kupujúceho, ak je kvalitne vyhotovený, štýlovo zariadený a nachádza sa v atraktívnej lokalite. Vtedy treba správne nastaviť marketing a stratégiu predaja od začiatku až po koniec. Celý proces, od prvého predstavenia nehnuteľnosti až po jej odovzdanie novému majiteľovi, musí byť profesionálne pripravený. A to už nedokáže každý.
V Bratislave nájdeme aj novostavby, kde cena za meter štvorcový presahuje 7 000 či 8 000 eur. Čo musí taký byt ponúknuť, aby ste si povedali, že stojí za to?
V prvom rade musí ísť o špičkovú lokalitu. V bratislavskom downtowne sú takéto ceny už bežné, no vo Vrakuni by boli prakticky nepredstaviteľné. Ako som už spomenul, takéto nehnuteľnosti musia mať vlastnú identitu. Vtedy totiž nepredávame len steny a metre štvorcové, ale predovšetkým príbeh a emócie.
V Bratislave sa dnes predávajú byty za 400-, 500- či dokonca 600-tisíc eur, čo je pre mnohých ľudí vzhľadom na ich príjmy nedostupné. Kto si takéto nehnuteľnosti vlastne kupuje? Je bratislavský realitný trh ešte dostupný aj pre bežného človeka?
Na prvý pohľad to môže vyzerať, že nie je, ale realita je iná. Mnohí klienti zdedia nehnuteľnosť po rodičoch či starých rodičoch, čím získajú dobrý finančný základ na kúpu nového bývania. Prípadne môžu založiť už vlastnenú nehnuteľnosť a získať tak financovanie, ktoré im pomôže pokryť časť kúpnej ceny bez použitia vlastných úspor.
Bežný mesačný príjem v Bratislave sa pohybuje okolo 1 500 eur. Ak sa k nemu pripočíta príjem partnera či partnerky, môže si domácnosť dovoliť aj drahšiu nehnuteľnosť. Samozrejme, nie je to realita každého. Niektorí klienti pracujú vo veľkých spoločnostiach, kde sa príjmy manažérov bežne pohybujú medzi 2 500 a 3 000 eur mesačne. V takýchto prípadoch sú možnosti financovania výrazne širšie. Ďalší kupujúci zasa podnikajú. Každý má inú finančnú situáciu a spôsob, ako si vlastné bývanie zabezpečiť.
Ďakujeme za rozhovor!
Trénujte si mozog s našimi hrami! Sudoku, šachové úlohy, hľadanie rozdielov, solitaire HRAŤ ▶Diskusia
Komentáre sú verejné. Zverejňujeme príspevky, ktoré dodržiavajú pravidlá diskusie.
Na pridanie komentára sa alebo si .
