Domov, Svet

Maklérka v Dubaji: Väčšinu klientov zo Slovenska a Česka najviac prekvapia výnosy. Často im na začiatku ani neveria (Rozhovor)

Žiadne dane z nehnuteľnosti ani z príjmu z prenájmu a ročný výnos na úrovni 8 – 12 %. Realitná špecialistka Denisa nám prezradila, prečo sa oplatí investovať práve do dubajských nehnuteľností, aj keď nie ste milionári. Investovať sa totiž dá už od 116 000 €, vraví. 

Realitná špecialistka Denisa Forbelská sa vo svete dubajských nehnuteľností pohybuje už niekoľko rokov a vďaka svojim skúsenostiam radí budúcim investorom, ako čo najúspešnejšie vstúpiť na dubajský trh. Tento typ investovania sa však netýka len tých najbohatších, vstupnou nehnuteľnosťou totiž môže byť aj garsónka v lukratívnej lokalite. Rovnako tak existujú aj viaceré spôsoby financovania. Tým najvýhodnejším sú tzv. off-plan projekty, pri ktorých nepotrebujete mať celkovú sumu okamžite k dispozícii. 

Epoch Times Slovensko: Investovanie do nehnuteľností v Dubaji sa v posledných rokoch dostáva do čoraz väčšieho povedomia aj na Slovensku a v Česku. Čomu pripisujete nárast popularity? 

Denisa Forbelská: Z môjho pohľadu sa to celé začalo pri prvých investoroch, ktorí investovali do Dubaja. Dnes už z toho majú konkrétne výsledky. Buď inkasujú stabilné príjmy z prenájmu, alebo sa im podarilo nehnuteľnosť výhodne predať. A to je ten najväčší ťahák. Reálne výsledky, žiadne hypotézy. S Dubajom je z hľadiska návratnosti a bezpečnosti investície naozaj ťažké súperiť. Ročné výnosy 8 – 12 %, žiadne dane, nízke náklady na vlastníctvo a obrovský dopyt. K tomu si pripočítajte modernú infraštruktúru, vizionársky rozvoj mesta a absolútne bezpečie pre zahraničných investorov. Známe osobnosti sa do Dubaja sťahujú pre kombináciu luxusného životného štýlu, daňových výhod, bezpečnosti a súkromia. 

Na dubajskom realitnom trhu sa pohybujete už istý čas. Ako vyzerá aktuálna situácia? Akým zmenám čelí trh v tomto roku? 

Musím povedať, že tento rok priniesol dôležité zmeny. Trh sa po silnom raste stabilizoval, čo vnímam ako pozitívnu správu. Ceny naďalej rastú, ale udržateľnejším tempom, čo vytvára ideálne podmienky pre investovanie. Zároveň vidím výrazný nárast záujmu z Európy vrátane Česka a Slovenska. Ľudia hľadajú bezpečné aktíva s reálnym výnosom a práve to Dubaj ponúka. Ak niekto zvažuje vstup na dubajský trh, teraz je ten správny moment. 

Možno to bude až príliš trúfalé, ale ak by sme sa pozreli na realitný trh na Slovensku, resp. v Česku a v Dubaji, aké odlišnosti by ste špeciálne vyzdvihli? 

Rozdiel medzi trhom v Dubaji a v Česku či na Slovensku je naozaj zásadný, a to najmä v prospech investora. Kým v našom regióne ceny rastú pomaly a často čelíme vysokým úrokom alebo zložitým procesom, v Dubaji investori nachádzajú presný opak: vysoké výnosy, nulové dane a jasne stanovený právny rámec.

Veľkým rozdielom je aj mentalita. Dubaj je trh v pohybe – neustále sa rozvíja, stavia a posúva vpred. Investori tu majú možnosť vstúpiť do projektov včas a sledovať, ako ich hodnota reálne rastie. To je niečo, čo v Európe často chýba. A čo si moji klienti cenia najviac? Rýchlosť a efektivitu. Od výberu až po uzavretie rezervácie môže uplynúť len niekoľko dní. Všetko má svoj poriadok, logiku a jasné zameranie na výnos. 

Platia tu teda aj iné pravidlá, než na aké sme zvyknutí doma? 

Rozhodne, v Dubaji platia iné pravidlá. Všetko je rýchle, transparentné a investície sa tu oplatia už len pre premyslené platobné plány a nulovú daň z nehnuteľnosti. Ak viete, čo robíte, Dubaj vám dokáže veľmi rýchlo zarobiť.

Spomenuli ste, že aj Slovákov a Čechov čoraz viac láka dubajský realitný trh. Čo ich zvykne najviac prekvapiť? 

Väčšinu klientov zo Slovenska a Česka najviac prekvapia výnosy. Často im na začiatku ani neveria. Sú zvyknutí na pomalý rast a vysoké dane, takže keď zistia, že v Dubaji môžu reálne dosiahnuť 8 – 10 % ročne a pritom neplatia žiadnu daň z nehnuteľnosti ani z príjmu z prenájmu, znie to až príliš dobre. 

Nulové dane, žiadne odvody z príjmu z prenájmu. Sú však aj nejaké poplatky, ktorým sa ako investori v Dubaji nevyhneme? 

Skutočne tu tieto typy daní neexistujú a výnosy tak zostávajú investorovi v plnej výške. Jediný zásadný poplatok, ktorému sa nedá vyhnúť, je registračný poplatok v Dubai Land Department vo výške 4 %. Ide o obdobu nášho katastrálneho úradu. Potom v prípade dokončených projektov sa takisto uhrádzajú ročné poplatky za správu nehnuteľnosti, ktoré závisia od konkrétneho projektu aj veľkosti jednotky. 

Často počúvame, že investovať do nehnuteľností v Dubaji je len pre milionárov. Ako je to naozaj? Skutočne si na svoje prídu len tí najbohatší? 

To, že Dubaj je len pre milionárov, je jeden z najčastejších mýtov. Pravda je úplne iná. Dnes môžete investovať už od 116 000 €, a to aj so splátkovým kalendárom 40/60. Klient má rok a pol na zaplatenie 40 % a zvyšok až po prevzatí kľúčov. Vtedy si môže pokojne na zvyšok zobrať úver. Je to ideálny spôsob, ako si začať budovať pasívny príjem z prenájmu alebo si rýchlo vytvoriť portfólio nehnuteľností, ktoré vás v budúcnosti môžu aj živiť. 

Suma 116 000 € znie možno trošku nereálne… 

Za túto cenu je možné investovať do tzv. štúdia, teda garsónky, ktorá predstavuje ideálnu vstupnú investíciu, napríklad pre krátkodobý, ale aj dlhodobý prenájom. Tieto jednotky sa nachádzajú v rozvíjajúcich sa lokalitách s vysokým potenciálom budúceho zhodnotenia. 

Úvery, splátkové kalendáre… Ako vaši klienti najčastejšie riešia práve finančnú stránku investovania? 

Väčšina mojich klientov si volí tzv. off-plan projekty, kde je nastavený rozložený splátkový kalendár priamo s developerom. Napríklad 40 % počas výstavby a 60 % až po dokončení a bez úrokov. Vďaka tomu si môžu investíciu rozložiť v čase, bez potreby mať okamžite celú sumu k dispozícii.

Prichádza do úvahy aj financovanie cez tamojšie banky?

Áno, avšak v tomto prípade je potrebné preukázať príjmy a splniť určité podmienky. Mnohí klienti začínajú s vlastnými prostriedkami a po odovzdaní jednotky – keď už apartmán zarába – využívajú výnos z prenájmu na ďalšiu investíciu.

Dubajské nehnuteľnosti sú pomerne široký pojem. Skúsme ho spresniť. Do ktorých nehnuteľností sa v Dubaji oplatí najviac investovať? 

Investovanie v Dubaji nie je len o tom vybrať si „nejaký“ byt. Je to o stratégii, lokalite a predovšetkým o bezpečnej ceste, ako zhodnotiť svoje peniaze. Ja sa zameriavam výlučne na off-plan projekty, teda také, ktoré sú vo výstavbe, pretože ponúkajú investorom najvyšší výnos. 

Na aké ďalšie faktory by sme sa mali ešte zamerať, ak chceme úspešne investovať? 

Jednoduchá dopravná dostupnosť, pohodlný nájazd na hlavné cesty, blízkosť obchodného centra, golfového ihriska alebo výhľad na vodu. A ak je navyše v okolí plánovaná stanica metra, je to ďalšie veľké plus. Každý projekt by mal mať aspoň jeden z týchto kľúčových prvkov, pretože práve tie zvyšujú hodnotu nehnuteľnosti a záujem budúcich nájomcov.

Na začiatku ste spomenuli, že práve dnes je ten správny čas na investovanie. Prečo sa to oplatí práve teraz? 

Ceny v niektorých lokalitách za posledné dva roky vzrástli až o 30  % a tento trend pokračuje. Dubaj zároveň každý mesiac privíta v priemere 6 900 nových rezidentov, čo výrazne zvyšuje dopyt po bývaní. Vláda navyše predstavila plán zdvojnásobiť populáciu mesta do roku 2040, čo bude naďalej tlačiť ceny nahor.

Mnohí záujemcovia vám možno kladú otázku ohľadom vývoja svojej investície v najbližších rokoch. Od čoho tento vývoj závisí? A ako mu dokážeme pomôcť aj my ako investori?  

Vývoj investície nie je náhoda. Kľúčová je správne zvolená lokalita, načasovanie a kvalitný projekt. A práve v tom spočíva moja úloha. Pomôcť investorom vstúpiť do projektu včas, ideálne už vo fáze predpredaja, keď sú ceny najvýhodnejšie a potenciál rastu najvyšší. Tí, ktorí vstúpia skoro, môžu na off-plan nehnuteľnostiach zarobiť aj 15 – 30  % ešte pred dokončením. Vďaka dôkladnej analýze trhu a výberu podľa overených faktorov, ktoré sledujem pri každom projekte, dokážeme odhadnúť návratnosť investície. 

A možno najzásadnejšia otázka: pustiť sa do investovania na vlastnú päsť alebo si radšej privolať odborníkov? 

Investovanie v Dubaji na vlastnú päsť môže na prvý pohľad vyzerať jednoducho. Projektov je veľa, ceny lákavé. Práve v tom však spočíva najväčšie riziko. Bez hlbších znalostí trhu, developera, právneho rámca a správneho načasovania sa dá veľmi ľahko urobiť drahá chyba. Investovanie bez odborníka často vedie k zlému výberu projektu, nízkemu výnosu alebo zbytočnému riziku. V celom procese by ste sa mali cítiť bezpečne. Nejde len o jednorazové rozhodnutie. Dôležité je mať aj plán, čo s investíciou ďalej. 

Jednou z mojich osobných zásad je aj to, že pracujem výlučne s projektmi, ktoré majú zriadený escrow účet. To znamená, že peniaze klienta sú chránené. Platby smerujú na účet pod dohľadom dubajského úradu DLD (Dubai Land Department) a developer k nim získa prístup až po dokončení konkrétnej fázy výstavby. Na základe toho má investor maximálnu istotu, že jeho financie sú v bezpečí.

Ďakujeme za rozhovor!

ZDIEĽAŤ ČLÁNOK